A falta de su tramitación en el congreso, la conocida como “la nueva Ley Hipotecaria” parece que entrará en vigor en el primer semestre de 2018. Por eso, y ante el desconocimiento general, vamos a resumir los principales cambios que trae esta ley.
Esta ley ha sido pensada para proteger al comprador y ofrecer información más fácil de entender y con una transparencia mayor por parte de las entidades financieras. Se pretende evitar lo sucedido durante la llamada burbuja inmobiliaria y que las hipotecas sean menos en número pero mejores en condiciones y con mayores garantías, tanto de solvencia como de transparencia.
Aquí os resumimos los cambios más importantes:
- El banco está obligado a entregar la documentación al menos 7 días antes de la firma. Esta información debe contener una ficha europea de información normalizada (FEIN) y una ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) que recogerá la información sobre las cláusulas.
- Creación de un contrato tipo de fácil comprensión en el que se especifique de forma clara los diferentes gastos de la hipoteca y a quien corresponde pagar dichos gastos (notaria, impuestos, etc). Queda decir que este contrato no es obligatorio.
- En las hipotecas variables se deberá incluir un simulador para orientar en la cuota en función de la subida o bajada del Euribor.
- El comprador deberá acudir al notario con la documentación en los siete días anteriores a la compra para que se le aclaren todas las dudas y se le advierta sobre posibles clausulas abusivas.
- Se rebajan y se fijan máximos en las amortizaciones parciales y totales. Se limitan los gastos según el momento en el que se realiza la amortización o cancelación y el tipo de hipoteca. Las nuevas hipotecas aplicarán una única comisión.
En las hipotecas a tipo variable, si se amortiza capital durante los 3 primeros años, se aplicará una comisión máxima del 0,5 % del capital reembolsado anticipadamente y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de esa fecha, la amortización parcial o total de la hipoteca no tendrá ningún coste.
En las hipotecas a tipo fijo se aplica una comisión máxima del 4% durante los 10 primeros años y del 3 % en el resto de vida de la hipoteca.
Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.
– Se rebajan considerablemente los gastos de subrogación, incluso cuando comporta un cambio de divisas y se facilita el cambio de hipotecas de tipo variable a fijo:
- por un lado se fija una comisión máxima de 0,25 hasta el tercer año a partir del cual no se podrá cobrar comisión
- por otro los gastos notariales y registarles se rebajan un 90% facilitando más aún la subrogación.
– Se prohíben las ventas vinculas de productos como condición para conseguir la hipoteca. Se pueden ofrecer ventas combinadas para mejorar las condiciones pero nunca obligar. Además dichas vinculaciones deberán pasar por el filtro del Banco de España para que sean admitidas o no.
– Se elimina cualquier incentivo relacionado con captar hipotecas para la plantilla de los bancos. Este cambio en la política retributiva responde, según el ministro Luis de Guindos, a que «prime la calidad, y no la cantidad, de las hipotecas que se conceden».
– La normativa también establece un límite al interés de demora, que a partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.
Si quieres ampliar la información te dejamos el enlace al Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario presentado en el congreso de los diputados el 14 de noviembre de 2017.
