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Aclarar qué gastos de reparación le corresponden al casero o al arrendatario suele ser motivo de conflicto cuando se vive de alquiler. Por eso, vamos a daros una serie de claves para entender qué dice la ley al respecto y así facilitar el entendimiento entre ambas partes.
Ley de arrendamientos urbanos (lau)
En el artículo 21 bajo el título «Conservación de la vivienda», especifica que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario por un mal uso.
Para poder determinar finalmente quién se hace cargo y teniendo en cuenta la falta de concreción con la que se exponen las diferentes situaciones en dicha ley, vamos a aclarar 3 conceptos clave.
1. Reparaciones necesarias
Es el concepto más complejo y el que más dudas suscita entre los usuarios. La ley dice que “las reparaciones necesarias” para conservar la vivienda deben correr a cargo del arrendador. Se supone que esta imposición obliga al dueño del inmueble a arreglar o reponer todo aquello que tenga que ver con los elementos estructurales y esenciales de la casa y cuya reparación es necesaria para seguir viviendo.
El problema es que no especifica qué se considera una reparación necesaria y por ese motivo los juzgados se han visto muchas veces en la tesitura de tener que definir ese concepto para poder dictar sentencia. Os vamos a resumir las consideraciones más relevantes.
Se han considerado “reparaciones necesarias” y por lo tanto a cargo del arrendatario las siguientes situaciones:
- Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la vivienda arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato.
- Las obras “de conservación del techo de la casa” subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua.
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Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la casa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado incluyendo “tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)”
2. Mal uso
Siempre que la avería sea consecuencia de un mal uso por parte del inquilino, la reparación deberá correr a cargo de éste. Da igual si es por un uso incorrecto de los electrodomésticos o si afecta a la estructura y se convierte en una reparación necesaria (por ejemplo, si se inunda la vivienda por un descuido del inquilino). Siempre que sea por un uso indebido deberá hacerse cargo el arrendatario, ya sea una reparación necesaria o no.
3. Desgaste habitual
La ley considera que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En este sentido, es el inquilino quien debe arreglar los posibles daños que se produzcan como consecuencia del tiempo o el uso diario y habitual, exceptuando aquellos que se produzcan en la estructura o en las instalaciones de conducción de agua y desagüe, como hemos aclarado anteriormente.
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